Face à une occupation illicite, le propriétaire doit d’abord qualifier les conditions de l’entrée. Le squatSquat : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux occupations illicites. ne désigne pas tout occupant sans droit ni titreOccupant sans droit ni titre : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. : il suppose une introduction puis un maintien par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. L’ancien locataire ou la personne précédemment hébergée relève d’autres procédures.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 ; Code des procédures civiles d’exécution
Le propriétaire peut, selon les conditions, utiliser la procédure préfectorale de l’article 38 ou saisir le juge. Le choix dépend du lieu, des procédés d’entrée, de la plainte, du constat et des preuves de propriété ou de domicile. Aucun calendrier ni résultat ne peut être promis avant l’examen de ces éléments.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 ; Code des procédures civiles d’exécution
Comprendre le cadre légal du squat
L’article 38 exige une plainte, la preuve que le logement constitue le domicile du demandeur ou sa propriété, et un constat par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Le propriétaire doit aussi établir l’introduction et le maintien par les procédés visés. Le préfet statue dans les 48 heures suivant la réception de la demande complète.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007
Il est crucial de distinguer le squat d’autres situations d’occupation. Par exemple, un locataire qui ne paie plus son loyer n’est pas considéré comme un squatteur, même s’il reste dans les lieux sans droit apparent. Les procédures à suivre diffèrent donc selon le statut de l’occupant. Il est recommandé de consulter un avocat pour déterminer la qualification juridique exacte de la situation et les démarches appropriées à entreprendre. Cette distinction est essentielle pour éviter des erreurs de procédure qui pourraient retarder la récupération du bien.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007
Les démarches administratives pour expulser un squatteur
La procédure commence par la constitution d’un dossier complet, pas par un simple délai courant après la plainte. Le préfet vérifie les conditions et motive son refus éventuel. La décision et les pièces doivent être conservées, notamment si un recours administratif est envisagé.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007
La mise en demeure laisse au moins 24 heures lorsque le local est le domicile du demandeur, résidence principale ou secondaire, et 7 jours pour un autre local à usage d’habitation. Si elle reste sans effet, le préfet procède sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition du demandeur.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007
Les recours judiciaires en cas de squat
Lorsque la procédure administrative n’aboutit pas ou n’est pas applicable, le propriétaire peut se tourner vers la voie judiciaire. Cette démarche implique de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Le processus judiciaire peut être plus long et complexe, nécessitant la constitution d’un dossier solide prouvant l’occupation illégale. Le propriétaire doit être prêt à fournir des preuves tangibles et à respecter les délais de procédure imposés par le tribunal, qui peuvent varier selon les juridictions.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution
Une fois le titre obtenu, le propriétaire confie l’exécution à un commissaire de justice. Celui-ci signifie la décision, délivre les actes requis et adresse la réquisition de force publique si nécessaire. Deux mois de silence du préfet valent refus implicite ; le propriétaire peut alors examiner les recours et l’indemnisation devant la juridiction administrative.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution
Les délais à respecter dans les procédures de squat
Dans la procédure administrative, les 48 heures suivent la réception du dossier complet. La mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. fixe ensuite le délai de 24 heures ou de 7 jours selon la nature du local. Ces durées ne permettent pas d’annoncer la date effective de l’évacuation.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007
Dans le cadre judiciaire, les délais sont généralement plus longs. Après l’assignationAssignation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., la date d’audienceAudience : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. dépend du tribunal. Une fois la décision rendue, sa signification et les actes d’exécution sont confiés au commissaire de justice. Si une réquisition de force publique est nécessaire, deux mois de silence du préfet valent refus implicite.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution
Les exceptions et limites des procédures de squat
La trêve hivernale doit être appréciée selon le lieu et les circonstances de l’entrée. L’exclusion automatique ne concerne pas tout occupant sans titre. Les recours contre la décision préfectorale, les demandes de délais et la procédure judiciaire obéissent à des régimes distincts.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution
Il est également important de noter que les procédures administratives ne s’appliquent pas aux locataires en situation d’impayés ou de maintien dans les lieux après la fin du bail. Dans ces cas, le propriétaire doit suivre la procédure d’expulsion classique pour locataires, qui implique des délais et des étapes spécifiques, comme le commandement de payer et l’assignation en justice. Ces distinctions sont essentielles pour éviter des erreurs de procédure qui pourraient retarder la récupération du bien.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007
Le rôle de l’avocat dans les procédures de squat
Faire appel à un avocat spécialisé peut être crucial pour naviguer efficacement dans les procédures d’expulsion de squatteurs. Un avocat peut aider à constituer un dossier solide, conseiller sur les meilleures stratégies à adopter et représenter le propriétaire devant les tribunaux. Il peut également assister dans la rédaction des documents nécessaires et s’assurer que toutes les étapes de la procédure sont respectées, minimisant ainsi les risques d’erreurs qui pourraient retarder l’expulsion ou entraîner des complications juridiques.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007
L’avocat peut qualifier l’occupation, préparer la demande préfectorale, saisir le juge et conseiller sur les recours. Il ne peut pas garantir ni « accélérer » le concours de la force publique. Son intervention sert à sécuriser les actes et à présenter les demandes adaptées aux pièces.
Sources : Code des procédures civiles d’exécution
Points à retenir
Une situation de squat exige une qualification précise, des preuves datées et le respect de la voie choisie. Le propriétaire ne doit jamais entrer par la force, couper les fluides, changer les serrures ou déplacer lui-même les biens. L’examen des pièces détermine la procédure, sans promesse de calendrier ni de résultat.
Sources : Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 ; Code des procédures civiles d’exécution