Combien de loyers impayés avant expulsion ?
Un seul suffit pour délivrer un commandement de payer. Faute de paiement en six semaines, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.
Réponses pratiques
Questions fréquentes des propriétaires bailleurs
59 réponses courtes aux questions concrètes rencontrées par les propriétaires.
Loyers impayés et recouvrement
Faut-il un avocat pour récupérer des loyers impayés ?
Non devant le juge des contentieux de la protection, mais en principe oui en appel. Ce que l'avocat sécurise, et comment agir seul sans erreur de procédure.
FSL et loyer impayé : le propriétaire peut-il être payé ?
Oui, si le locataire obtient l'aide du fonds de solidarité pour le logement. C'est à lui de la demander, mais le bailleur peut saisir le FSL avec son accord.
Le bailleur peut-il refuser un échéancier proposé par le locataire ?
Oui, rien ne vous oblige à accepter. Mais le juge peut ensuite accorder jusqu'à trois ans de délais au locataire qui a repris le paiement du loyer.
Le locataire est parti en laissant des impayés : que faire ?
Locataire parti avec une dette : déduire le dépôt de garantie, appeler la caution, obtenir un titre exécutoire. Les étapes et les frais à votre charge.
Loyer impayé et Caf : que peut faire le propriétaire ?
La Caf ne rembourse pas la dette, mais peut maintenir l'aide le temps d'un plan d'apurement. Le bailleur qui la perçoit signale l'impayé sous deux mois.
Peut-on expulser un locataire en surendettement ?
Oui, mais un dossier de surendettement peut suspendre l'expulsion jusqu'à deux ans et geler la clause résolutoire : ce que le bailleur doit savoir.
Peut-on faire une injonction de payer pour un loyer impayé ?
Oui, sur requête au juge, sans audience. Mais l'injonction de payer ne résilie pas le bail et ne permet pas l'expulsion : quand l'utiliser, et ses délais.
Peut-on garder le dépôt de garantie pour un loyer impayé ?
Oui, en le retenant sur justificatifs à la restitution, mais pas en le laissant remplacer les derniers loyers pendant le bail.
Peut-on réclamer à la caution sans poursuivre le locataire ?
Oui si la caution est solidaire ; une caution simple peut exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire. Ce que dit le code civil, et le délai de 15 jours.
Plan d'apurement d'une dette de loyer : comment le mettre en place ?
Un échéancier écrit qui étale la dette en plus du loyer courant : à l'amiable, à la demande de la Caf jusqu'à fin 2026, ou fixé par le juge, jusqu'à 3 ans.
Quel délai pour réclamer des loyers impayés ?
Loyers impayés : trois ans à compter de chaque échéance pour agir. Une mise en demeure n'interrompt pas ce délai ; voici les actes qui l'interrompent.
Qui paie les frais de commissaire de justice pour loyers impayés ?
Réponse pratique pour le propriétaire : Qui paie les frais de commissaire de justice en cas de loyers impayés ? Règles et points de vigilance.
Saisie sur salaire pour loyer impayé : quelle procédure ?
Il faut un jugement, puis un commandement de payer signifié par un commissaire de justice. Un mois plus tard, il saisit le salaire auprès de l'employeur.
Expulsion locative
Bail notarié et expulsion : faut-il un jugement ?
Oui : le bail notarié permet de saisir pour les loyers impayés sans procès, mais pas d'expulser. L'expulsion exige un jugement puis un commandement.
Combien de temps pour expulser un locataire ?
Rarement moins de six mois, souvent plus d'un an : commandement de payer, audience, deux mois après le jugement, réponse du préfet et trêve hivernale.
Comment virer un locataire rapidement ?
Jamais du jour au lendemain : sans jugement, pas d'expulsion. Le plus rapide reste un départ négocié par écrit ; sinon, commandement, jugement et délais.
Expulsion du locataire après jugement : quels délais ?
Comptez en principe deux mois après le commandement de quitter les lieux, plus les délais du juge et la trêve hivernale. Les étapes après le jugement.
Expulsion sans relogement : le relogement est-il obligatoire ?
Non : ni le bailleur ni le juge ne doivent reloger le locataire expulsé. Mais le préfet est averti, la trêve hivernale s'applique et le Dalo reste ouvert.
Le propriétaire peut-il changer les serrures d'un locataire qui ne paie pas ?
Non : changer les serrures pour forcer le locataire à partir est un délit puni de trois ans d'emprisonnement, même après des mois d'impayés. La voie légale.
Locataire agressif envers le propriétaire : que faire ?
Locataire agressif ou menaçant : plainte pour menaces, preuves à réunir, résiliation du bail par le juge et gestes interdits au propriétaire.
Peut-on couper l'eau ou l'électricité d'un locataire ?
Non, jamais, même en cas d'impayés : c'est puni de trois ans de prison et de 30 000 € d'amende. Le bailleur doit passer par la procédure judiciaire.
Peut-on expulser un locataire avec des enfants ?
Oui si un jugement l'ordonne : la loi ne protège pas spécifiquement les familles, mais le juge peut accorder des délais de relogement.
Peut-on expulser un locataire de plus de 70 ans ?
Oui, l'âge n'empêche pas l'expulsion pour impayés ou faute. Il protège du congé au-delà de 65 ans sous condition de ressources, et pèse sur les délais.
Peut-on expulser un locataire en hiver ?
Non, pas du 1er novembre au 31 mars. Mais la procédure continue : commandement de payer, audience, jugement. Lancée en hiver, elle peut être prête au 1er avril.
Peut-on expulser un locataire handicapé ou malade ?
Oui : aucune loi n'interdit d'expulser un locataire handicapé ou malade, mais son état de santé peut lui valoir des délais du juge. La trêve s'applique.
Peut-on expulser un locataire pour troubles de voisinage ?
Oui, par le juge, si les troubles sont répétés et prouvés. La clause résolutoire ne joue qu'après des troubles constatés par une décision de justice définitive.
Peut-on expulser un locataire qui paye son loyer ?
Oui : par un congé à l'échéance du bail ou pour un manquement grave autre que l'impayé. Mais seul un juge peut ordonner l'expulsion du locataire.
Peut-on expulser un locataire sans bail ?
Oui, mais un bail verbal reste un vrai bail : congé, résiliation et expulsion suivent les mêmes règles, sans clause résolutoire écrite à invoquer.
Que deviennent les meubles du locataire après l'expulsion ?
Le commissaire de justice les inventorie. Le locataire dispose de deux mois non renouvelables pour les retirer ; passé ce délai, vente aux enchères ou abandon.
Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?
Le refus n'est pas la fin : il ouvre droit à une indemnisation par l'État, sous conditions de délai et de preuve. La marche à suivre.
Quels délais le juge peut-il accorder au locataire ?
Jusqu'à trois ans pour payer la dette et d'un mois à un an pour quitter les lieux : deux régimes distincts, leurs conditions et ce que le juge examine.
Squat
Au bout de combien de temps un squatteur peut-il rester ?
Aucun délai ne protège un squatteur : la règle des 48 heures est un mythe. Le préfet peut le mettre en demeure de partir, quelle que soit la date d'entrée.
Comment faire partir une personne hébergée gratuitement ?
Demandez-lui de partir par écrit, avec un délai raisonnable. Si elle refuse, seul le juge peut ordonner son expulsion : ce n'est pas un squatteur.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non, depuis la loi de 2023 : les occupants entrés par voie de fait peuvent être expulsés pendant la trêve, sous certaines conditions.
Peut-on expulser soi-même un squatteur ?
Non : forcer un squatteur à partir est puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Plainte, constat, puis préfet ou juge : la marche à suivre.
Que risque pénalement un squatteur ?
Squat : jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende dans un domicile, 2 ans et 30 000 € dans un autre local. Ce que risque l'occupant entré de force.
Squatteur ou locataire qui ne paie plus : quelle différence ?
Squatteur entré de force ou locataire qui ne paie plus : préfet en quelques jours d'un côté, jugement obligatoire de l'autre. Les différences.
Un squatteur peut-il devenir propriétaire ?
En théorie, après trente ans de possession paisible, publique et continue. En pratique, une plainte ou une action en justice du propriétaire l'empêche.
Congés et fin de bail
Congé pour vente ou vente occupée : quelle différence ?
Le congé pour vente libère le logement et ouvre un droit de préemption ; la vente occupée transfère le bail à l'acquéreur. Les suites.
Le locataire doit-il payer le loyer jusqu'à la fin du préavis ?
Si le locataire a donné congé, il doit tout le préavis, sauf relocation acceptée par le bailleur ; si le congé vient du bailleur, seulement jusqu'à son départ.
Le locataire peut-il rester après un congé pour vente ?
Un congé pour vente valable met fin au bail à son terme et seul le juge peut l'annuler. Ce qui le rend attaquable et que faire si le locataire reste.
Peut-on vendre un logement avec un locataire en place ?
Oui : le bail continue avec l'acheteur aux mêmes conditions, sans droit de préemption du locataire en principe. Congé après achat et dépôt de garantie.
Pour qui peut-on reprendre un logement loué ?
Congé pour reprise : vous-même, votre conjoint, partenaire de Pacs ou concubin depuis un an, vos ascendants et descendants ou les leurs. Liste limitative.
Quand envoyer un congé pour vente au locataire ?
Au moins six mois avant l'échéance en location vide, trois mois en meublé. Offre de vente, délais du locataire et cas de l'achat d'un logement occupé.
Que risque un bailleur en cas de congé frauduleux ?
Congé frauduleux pour vendre ou reprendre : amende pénale jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une société) et réparation du préjudice subi par le locataire.
Un congé envoyé en retard est-il valable ?
Congé reçu moins de six mois avant l'échéance (trois en meublé) : il ne met pas fin au bail à la date visée. Comment rattraper l'erreur.
Bail et loyer
Bail étudiant de 9 mois : quelles règles pour le bailleur ?
Le bail étudiant est un meublé de neuf mois sans reconduction tacite : qui peut en bénéficier, dépôt, préavis, garant et ce qui se passe au terme.
Bail précaire : une convention d'occupation précaire est-elle légale ?
Pour un logement, pas de bail précaire au choix du bailleur : la convention d'occupation précaire exige une circonstance particulière, sinon requalification.
Entretien de la chaudière : locataire ou propriétaire ?
Le locataire fait entretenir chaque année la chaudière individuelle, sauf bail contraire. Le propriétaire la remplace si elle est usée et gère la collective.
Le locataire ne paie pas les charges : que faire ?
Provisions ou régularisation impayées : vérifiez que les charges sont récupérables et justifiées, puis relancez ou engagez une injonction de payer.
Litige entre locataire et propriétaire : qui contacter ?
L'ADIL pour s'informer, la commission de conciliation pour un désaccord, un commissaire de justice et le juge pour un impayé ou une expulsion.
Peut-on refuser de renouveler un bail d'habitation ?
Le bailleur ne peut donner congé que pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux, avec un préavis strict. Les trois motifs détaillés.
Que devient le bail au décès du locataire ?
Décès du locataire : à qui le bail est transféré, quand il prend fin, ce que doit la succession et comment le bailleur récupère le logement avec prudence.
Taxe d'ordures ménagères : le locataire doit-il la payer ?
Oui, par les charges : le propriétaire la paie avec la taxe foncière, puis la récupère sur le locataire au prorata de l'occupation, sans les frais de gestion.
Taxe foncière : qui la paie, propriétaire ou locataire ?
Le propriétaire au 1er janvier, même si le logement est loué. Un bail d'habitation ne peut pas la mettre à la charge du locataire, seule la TEOM l'est.
Un bail verbal est-il valable ?
Oui, un bail verbal est valable et soumis à la loi de 1989. Mais sans écrit, ni clause résolutoire ni révision : comment le prouver et le régulariser.
Un locataire doit-il payer la taxe d'habitation ?
Non pour sa résidence principale, où elle n'existe plus. Elle reste due sur une résidence secondaire meublée, par celui qui en dispose au 1er janvier.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
Dans trois cas : révision annuelle selon l'IRL si le bail la prévoit, travaux convenus, ou loyer sous-évalué au renouvellement. Jamais en logement F ou G.