En bref. Le « permis de louer » désigne deux régimes que la commune ou l’intercommunalité peut instaurer dans les secteurs où l’habitat est dégradé. Avec l’autorisation préalable, le bailleur doit obtenir l’accord de la mairie avant de louer ; sans réponse dans le mois, l’autorisation est acquise. Avec la déclaration, il signale la location dans les quinze jours qui suivent la signature du bail. Dans les deux cas, la démarche se refait à chaque nouvelle location. Louer sans autorisation ou sans déclaration ne rend pas le bail nul, mais expose le bailleur à une amende de 5 000 euros au plus, portée à 15 000 euros en cas de récidive ou de location malgré un refus.
Deux régimes, selon la commune
| Autorisation préalable | Déclaration de mise en location | |
|---|---|---|
| Quand | Avant la mise en location | Dans les 15 jours suivant la signature du bail |
| Réponse de la mairie | Décision dans le mois ; le silence vaut autorisation | Récépissé de dépôt |
| Refus possible | Oui, si le logement n’est pas décent ou présente un danger | Non |
| Document à joindre au bail | L’autorisation | Copie du récépissé transmise au locataire |
| Sanction si oubli | Amende jusqu’à 5 000 €, 15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans | Amende jusqu’à 5 000 € |
| Location malgré un refus | Amende jusqu’à 15 000 € | Sans objet |
L’organe délibérant de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat, ou à défaut le conseil municipal, délimite les zones concernées au regard de la lutte contre l’habitat indigne. La délibération peut viser seulement certains immeubles ou certaines catégories de logements, et elle entre en vigueur six mois au moins après sa publication. Les logements sociaux et les logements conventionnés avec l’État ne sont pas concernés.
Savoir si son logement est concerné
Le dispositif est local : deux rues d’une même ville peuvent relever de régimes différents. Avant toute mise en location, vérifiez auprès de la mairie ou de l’intercommunalité :
- si le logement se trouve dans une zone soumise à autorisation ou à déclaration ;
- la catégorie de logements visée par la délibération ;
- le lieu et les modalités de dépôt du dossier, y compris par voie électronique quand la délibération le prévoit.
La vérification se refait à chaque relocation : une zone peut avoir été créée ou étendue depuis la location précédente.
L’autorisation préalable, étape par étape
- Déposer la demande sur le formulaire officiel, auprès de l’intercommunalité ou de la mairie. Pour un bail d’habitation, le dossier de diagnostic technique y est annexé. Le dépôt donne lieu à un récépissé.
- Laisser la visite se faire, si elle est demandée. Le maire ou le président de l’intercommunalité peut faire visiter le logement pour l’examiner, entre 6 heures et 21 heures s’il est habité.
- Attendre la réponse. La décision doit être notifiée dans le mois qui suit le dépôt. À défaut, le silence vaut autorisation.
- Joindre l’autorisation au bail, à chaque nouvelle mise en location ou relocation.
L’autorisation peut être refusée, ou accordée sous conditions, lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence ou peut porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Le refus est motivé et précise les travaux à réaliser. Il est transmis à la caisse d’allocations familiales, à la caisse de mutualité sociale agricole et aux services fiscaux. Aucune autorisation ne peut être délivrée lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.
Une autorisation obtenue par le silence de l’administration ne vaut pas brevet de décence : elle reste sans incidence sur la qualification du logement au regard de la décence ou de l’habitat indigne.
La déclaration de mise en location
Dans les zones soumises à déclaration, le bailleur déclare la location dans les quinze jours qui suivent la conclusion du bail, sur le formulaire officiel, avec le dossier de diagnostic technique. Il reçoit un récépissé, dont il transmet une copie au locataire. La déclaration se renouvelle à chaque nouvelle location.
Le récépissé a une conséquence pratique : le versement des aides personnelles au logement directement au bailleur, en tiers payant, est subordonné à sa production.
Louer sans permis : ce qui se passe
Le bail reste valable. La loi le précise pour les deux régimes : l’absence d’autorisation ou de déclaration est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. Le bailleur ne peut donc pas s’en prévaloir pour faire partir son locataire.
La sanction est financière. Après avoir invité le bailleur à présenter ses observations, le maire ou le président de l’intercommunalité peut ordonner le paiement d’une amende :
- jusqu’à 5 000 euros pour une location sans demande d’autorisation, portée à 15 000 euros en cas de nouveau manquement dans les trois ans ;
- jusqu’à 15 000 euros pour une location malgré un refus d’autorisation ;
- jusqu’à 5 000 euros pour une location sans déclaration.
L’amende est proportionnée à la gravité du manquement et ne peut plus être prononcée un an après sa constatation.
Les bons réflexes du bailleur
- Vérifiez le régime applicable avant de publier l’annonce, pas après la signature.
- En autorisation préalable, déposez la demande assez tôt : un mois de délai, plus d’éventuels travaux.
- Gardez le récépissé, l’autorisation et la date de dépôt avec le bail.
- Si un refus vise des travaux de décence, faites-les avant de relouer : c’est aussi ce qui protège le bail d’une contestation.
Le guide sur les documents à fournir pour une location rappelle les autres pièces du dossier, et celui sur la rénovation énergétique les exigences de performance qui s’ajoutent à la décence.
Points à retenir
- Le permis de louer n’existe que dans les zones fixées par la commune ou l’intercommunalité.
- Autorisation avant de louer, ou déclaration sous quinze jours, à chaque nouvelle location.
- Sans réponse dans le mois, l’autorisation est acquise.
- Le bail reste valable sans permis, mais l’amende peut atteindre 15 000 euros.