Un bail d’habitation ne se gère pas seulement au moment de l’impayé ou du congé. Entre les deux, le bailleur prend des décisions ordinaires qui engagent des règles précises : réviser le loyer chaque année, accueillir plusieurs locataires dans le même logement, laisser partir l’un d’eux. Ce sont des actes de routine, et c’est justement là que les erreurs coûtent : une révision demandée trop tard est perdue, une clause de solidaritéClause de solidarité : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. mal rédigée ne protège de rien, un congé délivré à un seul colocataire ne vaut pas pour les autres.
Ce guide réunit ce que la loi du 6 juillet 1989 dit de ces trois sujets, du point de vue du propriétaire qui loue un logement vide ou meublé à titre de résidence principale.
La révision annuelle du loyer : la clause d’abord
Le loyer d’un bail d’habitation ne bouge pas tout seul. Il ne peut être révisé en cours de bail que si le contrat contient une clause de révision, et cette clause ne peut jouer qu’une fois par an, à la date qu’elle fixe ou, à défaut, à chaque date anniversaire du bail.
Sans clause, le loyer reste celui du contrat jusqu’à son terme. Le bailleur ne peut pas l’ajouter par une simple lettre : il faudrait un avenant signé par le locataire, qui n’a aucune raison de l’accepter. C’est la première vérification à faire quand on se demande si un loyer peut augmenter : relire le bail.
La révision n’est pas non plus une négociation. Son ampleur est plafonnée par la loi, et le locataire n’a rien à accepter : il constate un calcul.
Calculer la révision avec l’IRL
La variation du loyer ne peut pas dépasser celle de l’indice de référence des loyers, l’IRL, publié chaque trimestre par l’Insee. Cet indice suit l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, lissée sur douze mois. Ses valeurs se lisent sur le site de l’Insee, qui les publie à la mi-janvier, la mi-avril, la mi-juillet et la mi-octobre.
Le calcul tient en une ligne :
loyer révisé = loyer en cours × IRL du trimestre de référence (année N) ÷ IRL du même trimestre (année N-1)
Le trimestre de référence est celui que le bail désigne. S’il ne dit rien, c’est le dernier indice publié à la date de signature du contrat. On compare toujours l’indice d’un trimestre à celui du même trimestre de l’année précédente, jamais deux trimestres différents.
À titre d’illustration, avec des chiffres choisis pour l’exemple : un loyer de 900 euros hors charges, un indice de référence passé de 140,00 à 143,50 en un an, donne 900 × 143,50 ÷ 140,00 = 922,50 euros. La hausse est de 2,5 %, exactement celle de l’indice. Le bailleur ne peut pas arrondir à 925, ni reporter sur l’année suivante ce qu’il n’aurait pas appliqué.
La révision porte sur le loyer hors charges. Les provisions pour charges suivent leur propre régime, celui de la régularisation annuelle sur justificatifs.
Pour éviter toute erreur de calcul, le simulateur de révision de loyer du site applique la formule aux indices que vous relevez sur le site de l’Insee.
Le délai d’un an, et l’absence de rétroactivité
C’est le point que les bailleurs découvrent le plus souvent trop tard. Depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur dispose d’un an à compter de la date de révision pour manifester sa volonté de l’appliquer. S’il laisse passer ce délai, il est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.
Et lorsqu’il la demande dans le délai, la révision prend effet à la date de sa demande, pas à la date anniversaire. Un bailleur qui écrit à son locataire en juin pour une révision due en janvier obtient le nouveau loyer à partir de juin, et les cinq mois écoulés restent au loyer ancien.
Deux conséquences pratiques. D’abord, la révision se notifie par écrit, avec le calcul et les indices utilisés, dans les jours qui suivent la date anniversaire : un courrier recommandé ou une remise contre récépisséRemise contre récépissé : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. fixe la date de la demande. Ensuite, un bail géré sans révision pendant plusieurs années ne se rattrape pas : le loyer repart de sa valeur actuelle, et chaque année non révisée est définitivement perdue.
Logements classés F et G : loyer gelé
Depuis le 24 août 2022, la clause de révision ne peut plus être appliquée aux logements dont le diagnostic de performance énergétique porte la classe F ou G. Le loyer est gelé, révision annuelle comprise, tant que le logement n’a pas été amené à une classe supérieure par des travaux.
Le gel joue quelle que soit la date du bail, dès lors que la révision intervient après cette date. Un bailleur qui l’ignore et applique la révision réclame un supplément qui n’est pas dû, et que le locataire peut se faire rembourser. Le diagnostic est donc à relire avant chaque révision, pas seulement à la signature.
Révision annuelle et réévaluation au renouvellement : deux choses différentes
La révision annuelle suit l’indice et ne demande l’accord de personne. La réévaluation au renouvellement est un autre mécanisme : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au moment du renouvellement du bail, au moins six mois avant son terme, en s’appuyant sur des références de loyers comparables. Le locataire peut refuser, et c’est alors une commission de conciliation puis, à défaut, le juge qui tranchent.
Dans les communes où le loyer est encadré, cette réévaluation est elle-même bornée par le loyer de référence. Le simulateur de zone tendue dit si votre commune est concernée, et le calculateur de loyer parisien donne le plafond applicable à Paris.
Les deux mécanismes ne se cumulent pas la même année et ne se confondent pas : la révision entretient le loyer, la réévaluation le corrige.
La colocation : bail unique ou baux multiples
La loi définit la colocationColocation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, qui en font leur résidence principale. Elle peut se formaliser de deux façons, et le choix engage tout le reste.
Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat. Ils sont ensemble titulaires du bail, le loyer est un, et une clause de solidarité peut les rendre chacun responsable de la totalité. C’est la forme la plus protectrice pour le bailleur en cas d’impayé, et la plus contraignante pour les colocataires.
Avec des baux multiples, chaque colocataire signe son propre contrat pour sa chambre et l’usage des parties communes. Chacun ne doit que son loyer, et le départ de l’un ne touche pas les autres. La loi encadre ce montage : dans les communes où le loyer est encadré, la somme des loyers de tous les baux ne peut pas dépasser le loyer qui s’appliquerait au logement loué à un seul locataire. Le bailleur ne peut donc pas multiplier le loyer par le nombre de chambres.
Le bail mobilitéBail mobilité : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation., réservé aux locations meublées de courte durée pour des personnes en formation ou en mission, admet la colocation mais interdit toute clause de solidarité.
La clause de solidarité et le départ d’un colocataire
En bail unique, la clause de solidarité est ce qui permet au bailleur de réclamer l’intégralité du loyer à n’importe lequel des colocataires, et à la caution de chacun. Elle doit figurer expressément au bail : sans elle, chaque colocataire ne doit que sa part, et le bailleur poursuit autant de débiteurs qu’il y a de signataires.
Le départ d’un colocataire est le moment où cette clause se joue. La loi a fixé la règle depuis 2014 : la solidarité du colocataire qui donne congé, et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, cessent à l’arrivée d’un nouveau colocataire inscrit au bail, et au plus tard six mois après la date d’effet de son congé. Passé ce délai, le sortant n’est plus tenu de rien, même si aucun remplaçant n’a été trouvé.
Deux précautions découlent de cette règle. L’acte de cautionnementActe de cautionnement : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. doit identifier le colocataire qu’il garantit, faute de quoi la caution peut contester l’étendue de son engagement. Et l’entrée d’un nouveau colocataire se formalise par un avenant signé de tous, qui l’inscrit au bail : c’est cet avenant qui libère le sortant avant les six mois, et qui engage l’entrant.
Le guide sur la clause de solidarité détaille la rédaction de la clause et ses limites.
Congé, dépôt de garantie et impayés en colocation
Trois situations reviennent dans chaque colocation, et la loi y répond différemment selon la forme du bail.
Le congé donné par le bailleur. En bail unique, chaque colocataire est titulaire du bail : le congé pour venteCongé pour vente : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs., pour reprise ou pour motif légitime doit être délivré à chacun d’eux, et au conjoint ou partenaire de Pacs de l’un d’eux si le bailleur en a été informé. Un congé adressé à un seul est sans effet à l’égard des autres, qui restent dans les lieux. Le guide sur le congé pour vente précise les formes à respecter.
Le dépôt de garantie. En bail unique, il n’y a qu’un dépôt, versé à l’entrée et restitué au terme du bail, lorsque le dernier colocataire quitte les lieux. Le colocataire qui part en cours de bail ne peut pas en réclamer sa part au bailleur : c’est entre colocataires, ou avec le remplaçant, que la question se règle. En baux multiples, chacun a son dépôt et le récupère à son propre départ.
L’impayé. En bail unique avec clause de solidarité, le bailleur réclame la totalité à qui il veut, colocataires et cautions, dans les limites de temps vues plus haut ; sans clause, il poursuit chacun pour sa part. En baux multiples, chaque impayé est un dossier distinct contre un seul locataire. Dans tous les cas, la procédure est celle du loyer impayé, et le cabinet intervient dès le premier mois manquant.
Points à retenir
- Pas de clause de révision, pas de révision : le loyer reste fixe jusqu’au terme du bail.
- La révision suit l’IRL, une fois par an, à la date du bail, avec la formule loyer × indice N ÷ indice N-1.
- Le bailleur a un an pour la demander ; passé ce délai, l’année est perdue, et la révision demandée ne remonte jamais avant sa date.
- Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne se révise plus.
- En colocation, le bail unique avec clause de solidarité protège le bailleur ; le sortant reste tenu jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant inscrit au bail, et au plus tard six mois après son congé.
- Le congé du bailleur se délivre à chaque colocataire, et le dépôt de garantie se restitue au terme du bail, pas au départ de l’un d’eux.
Pour aller plus loin
- IRL et révision du loyer dans le glossaire.
- La loi du 6 juillet 1989, socle de tout bail d’habitation.
- Les simulateurs de révision de loyer et de zone tendue sont liés plus haut, là où ils servent.