En location vide, le bail passe au conjoint, au partenaire de PACS ou à un proche qui vivait avec le locataire depuis un an ; à défaut, il est résilié de plein droit par le décès. En meublé, il passe aux héritiers, qui peuvent le résilier avec un mois de préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs..
Dans le détail
Le conjoint cotitulaire. Le bail du logement qui sert effectivement à l’habitation de deux époux appartient à l’un et à l’autre, de même pour deux partenaires de PACS qui en ont fait la demande conjointe. Au décès de l’un, le survivant dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse (article 1751 du Code civil).
En location vide. L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 transfère le bail au conjoint survivant qui n’est pas cotitulaire, au partenaire de PACS, aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an, ainsi qu’aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an. En cas de demandes multiples, le juge tranche. Sans bénéficiaire, le bail est résilié de plein droit par le décès.
En meublé. L’article 14 ne figure pas parmi ceux que l’article 25-3 rend applicables au meublé. C’est donc l’article 1742 du Code civil qui joue : le bail n’est pas résolu par la mort du locataire et passe à ses héritiers, qui peuvent le résilier avec un mois de préavis.
Les sommes dues. Les loyers impayés au jour du décès sont une dette de la succession. Tant que le logement n’est pas libéré et les clés rendues, une indemnité d’occupation peut aussi être réclamée.
Le point de vigilance du bailleur
N’entrez pas dans le logement et ne le videz pas : les affaires du défunt appartiennent à sa succession. Prenez contact avec les héritiers ou le notaire chargé du règlement, faites l’état des lieux de sortieÉtat des lieux de sortie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. avec eux et restituez-leur le dépôt de garantie, déduction faite des sommes justifiées.
Si personne ne se manifeste, le bailleur, créancier de la succession, peut sommer un héritier de prendre parti quatre mois après le décès (article 771). Sans héritier connu, si tous ont renoncé ou n’ont pas opté dans les six mois, la succession est vacante : le juge, saisi sur requête, en confie la curatelle au service du Domaine, auquel le bailleur s’adresse ensuite pour la libération du logement et le règlement de sa créance (articles 809 et 809-1). La procédure prend du temps : tenez le décompte des sommes dues et conservez la preuve de vos démarches. Le cas voisin du locataire qui disparaît est traité dans l’abandon de logement par le locataire.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 14 et 25-3 ; Code civil, articles 771, 809, 809-1, 1742 et 1751.