Sans clause de solidarité, que peut réclamer le bailleur ?

Seulement la part de chacun. La solidarité ne se présume pas : si le bail ne la prévoit pas expressément, le bailleur doit réclamer à chaque colocataire sa propre part du loyer et des charges, sans pouvoir exiger d'un seul la part d'un autre.

Peut-on prévoir une clause de solidarité dans un bail mobilité ?

Non. Dans un bail mobilité, toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite : chacun ne répond que de sa part.

Le colocataire qui part peut-il récupérer sa part du dépôt de garantie ?

Pas auprès du bailleur. En bail unique, il n'y a qu'un dépôt, rendu à la fin du bail. Le colocataire qui part en cours de bail règle la question avec ceux qui restent ou avec son remplaçant.

Bail colocation solidaire : clause de solidarité, départ et caution

Q: Un colocataire qui part doit-il encore payer le loyer ?

Avec une clause de solidarité, oui, pour un temps limité. Sa solidarité et celle de sa caution cessent à la fin de son préavis si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après la fin du préavis s'il n'est pas remplacé. Sans clause, il ne doit que sa part, jusqu'à la fin de son préavis.

En bref. Dans un bail de colocation solidaire, tous les colocataires signent le même bail, et une clause de solidarité permet au bailleur de réclamer la totalité du loyer et des charges à n’importe lequel d’entre eux, ou à sa caution. Cette solidarité ne se présume pas : sans clause écrite, chacun ne doit que sa part. Quand un colocataire donne congé, sa solidarité et celle de sa caution cessent à la fin de son préavis si un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard six mois après dans le cas contraire. Toute clause de solidarité est interdite dans un bail mobilité.

Bail solidaire, bail sans clause ou baux séparés

La loi définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, sous un contrat unique ou sous plusieurs contrats. La location à un couple marié ou pacsé dès la signature n’en est pas une. Le choix de la forme du bail décide de ce que le bailleur pourra réclamer.

	Bail unique avec clause de solidarité	Bail unique sans clause	Un bail par colocataire
Qui signe	Tous les colocataires, le même contrat	Tous les colocataires, le même contrat	Chacun son contrat
Ce que le bailleur peut réclamer à un colocataire	La totalité du loyer et des charges	Sa part seulement	Son loyer seulement
Colocataire qui donne congé	Tenu, avec sa caution, jusqu’à six mois après la fin de son préavis, moins s’il est remplacé	Tenu de sa part jusqu’à la fin de son préavis	Son bail prend fin, les autres ne sont pas touchés
Dépôt de garantie	Un seul, rendu en fin de bail	Un seul, rendu en fin de bail	Un par bail

Les baux séparés obéissent à des règles propres : chaque pièce privative doit mesurer au moins 9 mètres carrés et 20 mètres cubes, et la somme des loyers ne peut pas dépasser le loyer applicable au logement dans les communes où il est encadré. Le guide réviser le loyer et gérer une colocation compare les deux montages en détail.

Ce que permet la clause de solidarité

Le code civil est net : la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Un bail signé par plusieurs colocataires ne les rend donc pas solidaires par lui-même. Il faut une clause qui le dise.

Une fois stipulée, la solidarité oblige chaque colocataire à toute la dette. Le bailleur demande le paiement au colocataire de son choix, et les poursuites engagées contre l’un ne l’empêchent pas d’agir contre les autres. Le paiement fait par l’un libère tous les autres envers le bailleur ; le partage se règle ensuite entre colocataires, sans lui.

Prenons un loyer de 1 500 euros charges comprises, partagé entre trois colocataires. Si l’un cesse de payer ses 500 euros, le bailleur n’a pas à attendre ni à le poursuivre seul : il réclame les 500 euros manquants à l’un des deux autres, ou à la caution de l’un d’eux dans la limite de son engagement. Sans clause, il ne pourrait viser que le colocataire défaillant.

Rédiger la clause et le bail

Le bail d’une colocation suit le contrat type fixé par décret. La clause de solidarité y est écrite en termes exprès, dans le bail que tous les colocataires signent. Elle gagne à viser précisément ce qu’elle couvre : les loyers, les charges, les réparations locatives et les indemnités d’occupation dues si un colocataire se maintient après la fin du bail. Une clause vague se discute ; une clause précise se lit.

La loi offre deux options propres à la colocation, à prévoir au bail :

l’assurance pour le compte des colocataires, souscrite par le bailleur et récupérée auprès d’eux, que les colocataires peuvent ensuite faire résilier dans les conditions de la loi ;
le forfait de charges, versé avec le loyer, qui ne donne lieu à aucune régularisation. Il se fixe d’après les charges réellement exigibles, peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, et ne doit pas être manifestement disproportionné.

Toute arrivée ou tout départ se formalise par un avenant signé de tous. C’est l’inscription au bail qui engage le nouveau colocataire et qui libère celui qu’il remplace.

Le départ d’un colocataire : quand la solidarité s’arrête

Le colocataire qui veut partir donne congé comme tout locataire : par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Le préavis est de trois mois en location vide, d’un mois en meublé, en zone tendue ou dans les autres cas prévus par la loi ; le guide sur le préavis du locataire les détaille. La colocation se poursuit avec ceux qui restent.

La loi fixe depuis 2014 la fin de la solidarité du sortant, et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui :

si un nouveau colocataire figure au bail avant la fin du préavis, elle cesse à la date d’effet du congé ;
à défaut, elle s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé.

Exemple : un colocataire d’un logement situé en zone tendue envoie son congé, reçu par le bailleur le 10 janvier. Son préavis d’un mois prend fin le 10 février. Si un remplaçant a signé l’avenant avant cette date, le sortant ne doit plus rien pour la suite à partir du 10 février. Sans remplaçant, il reste tenu de la totalité, avec sa caution, jusqu’au 10 août au plus tard. Inscrire un remplaçant au bail par avenant reste le moyen de le libérer avant ce terme.

Le congé doit être régulier pour faire courir ces délais. Un départ sans congé, ou un congé envoyé par simple courriel, ne met pas fin au bail du colocataire : sa solidarité continue.

La caution d’un colocataire

En colocation, l’acte de cautionnement doit identifier, sous peine de nullité, le colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution. Une caution qui garantit « les colocataires » sans désigner l’un d’eux risque donc d’être annulée, et le bailleur de perdre sa garantie. L’engagement de la caution suit ensuite celui de son colocataire : il prend fin en même temps que sa solidarité.

Le guide sur la caution solidaire détaille la portée de l’engagement et les mentions de l’acte.

Impayés en colocation solidaire : la marche à suivre

Réclamer à tous. Adressez une mise en demeure à chacun des colocataires tenus, y compris à celui qui est parti depuis moins de six mois sans être remplacé, et à leurs cautions.
Délivrer le commandement de payer à chaque colocataire. C’est lui qui fait courir le délai de six semaines de la clause résolutoire. Il est ensuite signifié à chaque caution dans les quinze jours. Le guide du commandement de payer précise ses mentions.
Choisir qui poursuivre. Avec la solidarité, le bailleur peut viser le colocataire ou la caution le plus solvable pour la totalité de la dette.
Agir dans les délais. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits.

La procédure est ensuite celle de tout loyer impayé.

Les cas où la clause ne joue pas

Le bail mobilité. Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite. Chacun ne répond que de sa part.
Les baux séparés. Chaque colocataire a son propre contrat ; une solidarité entre des baux distincts n’a pas de sens.
Le couple marié ou pacsé. Il ne relève pas de la colocation au sens de la loi. Les époux sont tenus solidairement des dettes contractées pour l’entretien du ménage, et les partenaires de Pacs de celles contractées pour les besoins de la vie courante, sauf dépenses manifestement excessives. Pour des concubins, seule une clause du bail crée la solidarité.

Le dépôt de garantie en colocation

En bail unique, il n’y a qu’un dépôt de garantie, rendu à la fin du bail, quand le dernier colocataire quitte les lieux. Le colocataire qui part en cours de bail ne peut pas demander sa part au bailleur : il s’arrange avec ceux qui restent ou avec son remplaçant. Les règles de restitution sont celles du dépôt de garantie.

Points à retenir

La solidarité ne se présume pas : sans clause écrite, chaque colocataire ne doit que sa part.
Avec la clause, le bailleur réclame la totalité à qui il veut, colocataire ou caution.
Le sortant reste tenu jusqu’à la fin de son préavis s’il est remplacé, six mois après sinon.
L’acte de caution doit désigner le colocataire garanti, sous peine de nullité.
Le bail mobilité interdit toute clause de solidarité.