Commandement de payer : rôle, délai et suites

Le régime de l’article 24 a été modifié. Le bail, sa date, la clause et les règles transitoires doivent être contrôlés.

Le commandement de payer est un acte formel délivré au locataire lorsque des loyers ou charges restent dus. Dans le cadre d’un bail d’habitation comportant une clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., il ouvre le délai au terme duquel cette clause peut produire effet si les conditions sont réunies. Il ne s’agit ni d’une simple relance ni d’une décision d’expulsion.

Sa précision est essentielle. L’identité des parties, le montant, la clause et les mentions d’information peuvent être discutés devant le juge. Avant de transmettre le dossier au commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., le propriétaire doit donc vérifier le bail et arrêter un décompte exact.

La différence entre relance, mise en demeure et commandement

Une relance rappelle l’échéance et invite au paiement. Elle peut être faite par courrier, courriel ou téléphone, en conservant un ton mesuré et une trace. Elle est utile pour détecter une erreur ou une difficulté ponctuelle.

Une mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. formalise davantage la demande. Elle indique la somme, les périodes et un délai de régularisation. Selon les circonstances, elle peut produire des effets sur le retard ou servir de pièce. Notre générateur de mise en demeure crée un projet local, mais affiche expressément qu’il ne constitue pas un commandement.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré par un commissaire de justice et répond à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il contient des mentions légales et informe le locataire de certaines possibilités. Le propriétaire ne peut pas transformer sa propre lettre en commandement en ajoutant simplement ce titre.

Vérifier la présence d’une clause résolutoire

La clause résolutoire prévoit que le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement demeuré sans effet pendant le délai applicable. Relisez le texte exact dans le bail. Une référence générale aux obligations du locataire ne suffit pas nécessairement.

Le bail peut être ancien, renouvelé ou soumis à un régime qui impose une analyse particulière. La date de conclusion compte pour les modifications législatives et leurs dispositions transitoires.

L’absence ou l’inapplicabilité de la clause ne rend pas toute action impossible. Le bailleur peut demander une résiliation judiciaire fondée sur les manquements, mais le juge apprécie alors leur gravité. Le commandement et les demandes doivent être adaptés à cette stratégie plutôt que copiés d’un dossier différent.

Construire le décompte annexé ou visé

Le montant réclamé doit être contrôlable. Préparez un tableau par mois avec :

• loyer hors charges ;
• provisions et régularisations justifiées ;
• règlements reçus ;
• versements d’aides ;
• solde de chaque échéance ;
• total arrêté à la date de transmission.

Retirez les paiements, même tardifs. Ne mélangez pas automatiquement frais de relance, réparations, dépôt de garantie et dette locativeDette locative : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement.. Les intérêts répondent à leur propre fondement et point de départ. Utilisez le calculateur de dette comme brouillon, puis contrôlez chaque ligne sur pièces.

Si une assurance ou une caution a payé une partie, indiquez-le à l’avocate et au commissaire. Les droits de chacun et la qualité pour réclamer les sommes doivent être clarifiés. Une demande en double serait contestable.

Les mentions et informations de l’acte

L’article 24 prévoit des mentions obligatoires et des informations destinées au locataire. Elles ont évolué au fil des réformes. Le commissaire de justice établit l’acte, mais il travaille à partir des informations du bailleur.

Le propriétaire doit fournir les identités exactes, l’adresse, la copie du bail et le décompte. Signalez une cotitularité, un mariage connu, une caution ou une mesure de protection. Une erreur sur le prénom, un titulaire oublié ou une adresse incomplète peut créer une difficulté de significationSignification : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion..

Cette page n’énumère volontairement pas un modèle prêt à copier, afin d’éviter la circulation d’un acte incomplet.

Combien coûte un commandement de payer ?

Le commandement est un acte de commissaire de justiceL'acte de commissaire de justice donne date certaine à la signification d'un congé ou d'un commandement, là où la lettre ne suffit pas., dont le tarif est réglementé. En pratique, comptez de l’ordre d’une centaine d’euros à un peu plus de cent cinquante euros, émolument, frais de déplacement et de signification compris ; le montant exact figure sur l’acte. Ces frais sont avancés par le bailleur. Ils entrent ensuite dans le décompte présenté au juge et peuvent être mis à la charge du locataire condamné aux dépens.

Quel est le délai après le commandement ?

Le délai est de six semaines pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits sous le régime issu de 2023. Un bail antérieur non renouvelé ni reconduit depuis peut rester soumis au délai de deux mois. Le point de départ est la délivrance de l’acte. Ce délai ne doit pas être confondu avec :

• le retard depuis le premier impayé ;
• le délai donné dans une mise en demeure ;
• le calendrier de l’audience ;
• le délai du commandement de quitter les lieux.

La date exacte figure dans l’acte et doit être recalculée à partir des règles applicables. Un paiement reçu pendant le délai est intégré au décompte. Si la totalité des causes du commandement est réglée dans les conditions requises, l’effet recherché sur la clause peut être évité. Un solde ou une contestation oblige à analyser la suite.

Le simulateur d’expulsion affiche l’échéance indicative, puis sépare les étapes judiciaires et les estimations de calendrier.

Que peut faire le locataire ?

Le locataire peut payer, demander des explications, contester des charges ou le montant, solliciter des aides et présenter une demande de délais. Il peut aussi invoquer une irrégularité de l’acte ou de la clause.

Le propriétaire doit répondre sur pièces et transmettre immédiatement tout règlement au professionnel qui suit le dossier. Il ne doit pas refuser un paiement pour tenter artificiellement de laisser expirer le délai. L’imputation et l’effet d’un versement partiel doivent être tracés.

Les organismes de prévention, les aides au logement et une procédure de surendettement peuvent interagir avec le dossier. Cela ne signifie pas que la dette disparaît, mais la stratégie et les demandes peuvent évoluer.

La caution doit-elle recevoir un acte ?

Les obligations envers la caution dépendent de l’engagement et des textes applicables. Le premier incident, le commandement et l’évolution de la dette peuvent faire naître des obligations particulières d’information.

Transmettez l’acte de cautionnement complet, pas seulement la page de signature. Vérifiez sa durée, son plafond et les dettes couvertes. Une caution solidaire peut être appelée selon des modalités différentes d’une caution simple.

Pour une garantie institutionnelle, respectez son espace de déclaration et ses pièces. Le commandement ne remplace pas nécessairement la déclaration contractuelle.

À l’expiration du délai

Si la dette n’est pas régularisée, le bailleur ne peut pas expulser immédiatement. Une assignation devant le juge des contentieux de la protection est en principe nécessaire pour faire examiner les demandes.

Le dossier comprend notamment :

1. le bail et la clause ;
2. le commandement complet et sa signification ;
3. le décompte actualisé ;
4. les paiements reçus après l’acte ;
5. les échanges et propositions ;
6. les formalités envers la caution et l’assurance ;
7. les pièces relatives aux aides ou procédures connues.

Le juge vérifie les conditions de la clause et peut examiner des délais de paiement dans le cadre légal. Il peut constater la résiliation, condamner au paiement, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation, mais aucune de ces décisions ne doit être présentée comme certaine avant le jugement.

Après le jugement

Une décision ordonnant l’expulsion ouvre une nouvelle phase. Elle doit être signifiée et exécutée selon les règles du Code des procédures civiles d’exécution. Un commandement de quitter les lieux, distinct du commandement de payer, peut être délivré.

Le délai de principe associé au commandement de quitter les lieux est de deux mois, sous réserve des exceptions et décisions. La trêve hivernale et le concours de la force publique peuvent encore retarder l’expulsion matérielle.

Le commandement de payer n’autorise donc jamais le propriétaire à entrer dans le logement, retirer les meubles ou changer les serrures. Seul le cadre d’exécution permet la reprise.

Les erreurs à éviter

Les difficultés les plus fréquentes viennent d’un dossier incomplet :

• décompte non actualisé ;
• bail ou clause non relus ;
• mauvais titulaire ;
• paiement non retranché ;
• garantie déclarée trop tard ;
• confusion entre mise en demeure et commandement ;
• absence de suivi après l’acte ;
• relances agressives ou reprise unilatérale.

La rapidité utile consiste à vérifier le dossier, puis à agir, pas à sauter une étape. Préparez les documents dès le premier incident et demandez un contrôle avant la délivrance si la clause, le montant ou les parties soulèvent un doute.

La suite du dossier peut être préparée avec les guides sur la clause résolutoire du bail, l’assignation devant le JCP et l’indemnité d’occupation.

Vous pouvez transmettre votre décompte, l’ancienneté et l’état du commandement. Maître Clara Anidjar pourra confirmer le fondement et les actes à envisager après examen, sans promesse de résultat.

Le locataire peut-il contester le commandement de payer ?

Oui, un locataire peut contester le commandement de payer, et il est important pour le bailleur de se préparer à cette éventualité. Le locataire peut soulever des irrégularités concernant les mentions obligatoires de l’acte, la validité de la clause résolutoire ou le montant réclamé. Si une contestation est portée devant le juge des contentieux de la protection, celui-ci examinera les arguments du locataire et pourra décider de suspendre les effets du commandement si des irrégularités sont constatées. Le bailleur doit donc s’assurer que l’acte est conforme et que le décompte est précis pour éviter des complications judiciaires. Il est conseillé de consulter un avocat pour évaluer la solidité du dossier et anticiper les éventuelles contestations.

Le bailleur peut-il réclamer des frais de relance au locataire ?

En principe, les frais de relance ne peuvent pas être réclamés au locataire, sauf si le bail prévoit expressément cette possibilité. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les frais liés à la délivrance d’un commandement de payer sont à la charge du locataire, mais cela ne s’étend pas automatiquement aux frais de relance ou de mise en demeure. Il est donc essentiel de vérifier les clauses du bail pour déterminer si de tels frais peuvent être imputés au locataire. En l’absence de disposition contractuelle spécifique, ces frais restent à la charge du bailleur. Pour éviter des litiges, il est conseillé de clarifier ces aspects dans le contrat de location.

Le bailleur peut-il refuser un paiement partiel après un commandement de payer ?

Non, le bailleur ne peut pas refuser un paiement partiel après la délivrance d’un commandement de payer. Selon le droit français, tout paiement reçu, même partiel, doit être pris en compte et imputé sur la dette locative. Le décompte doit être actualisé en conséquence. Le refus d’un paiement partiel pourrait être considéré comme une tentative de laisser expirer le délai du commandement de manière artificielle, ce qui pourrait être contesté par le locataire. Il est donc essentiel de tracer l’imputation de chaque versement et de communiquer ces informations au commissaire de justice et à l’avocat en charge du dossier.

Le bailleur peut-il demander une indemnité d’occupation après la résiliation du bail ?

Oui, après la résiliation du bail, le bailleur peut demander au locataire de verser une indemnité d’occupation. Cette indemnité est due pour la période durant laquelle le locataire continue d’occuper les lieux sans droit ni titre, c’est-à-dire après la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement. Le montant de l’indemnité d’occupation est généralement équivalent au loyer précédemment dû, mais il peut être réévalué par le juge en fonction des circonstances. Il est important pour le bailleur de formaliser cette demande dans le cadre de la procédure judiciaire, notamment lors de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection. Le juge peut alors fixer le montant de l’indemnité et les modalités de son paiement. Pour éviter toute contestation, il est conseillé de bien documenter la situation et de se faire accompagner par un professionnel du droit.