Commandement de payer un loyer (huissier) : délai, mentions et suites

En bref. Le commandement de payer est l’acte, signifié par un commissaire de justice (l’ancien huissier de justice), qui somme le locataire de régler sa dette de loyers ou de charges. Il lui laisse six semaines : passé ce délai sans paiement complet, la clause résolutoire du bail produit effet et le bailleur peut assigner. L’acte doit contenir six mentions obligatoires, être signifié à la caution dans les quinze jours et, selon la situation, être signalé à la commission de prévention des expulsions. Il ne permet jamais, à lui seul, d’expulser.

À quoi sert le commandement de payer ?

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l’acte qui fait courir le délai au terme duquel le bail peut être résilié de plein droit pour impayés. Il est délivré par un commissaire de justice, qui le signifie au locataire, en principe à sa personne ou à son domicile.

Il ne faut pas le confondre avec :

• la relance ou la mise en demeureMise en demeure : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. envoyée par le bailleur : utile pour garder une trace et tenter un règlement amiable, elle ne fait courir aucun délai de résiliation ;
• le commandement de quitter les lieuxCommandement de quitter les lieux : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., délivré après le jugement d’expulsion ;
• l’injonction de payerInjonction de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., une procédure devant le juge pour obtenir un titre qui permet de recouvrer une somme déterminée : elle sert à récupérer la dette, mais ne résilie pas le bail ;
• le commandement aux fins de saisie-vente, qui sert à saisir des biens une fois la dette constatée par un jugement, comme l’explique le guide sur le commandement aux fins de saisie-vente.

Aucun texte n’impose d’attendre plusieurs mois d’impayés avant de le faire délivrer. Plus il intervient tôt, plus la dette reste maîtrisable et plus le calendrier de la procédure démarre vite.

Les six mentions obligatoires

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité, que le commandement contienne :

1. la mention que le locataire dispose de six semaines pour payer sa dette ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l’avertissement qu’à défaut de paiement ou de demande de délais, il s’expose à une procédure de résiliation du bail et d’expulsion ;
5. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée ;
6. la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce.

Le commissaire de justice rédige l’acte, mais à partir des informations fournies par le bailleur. Transmettez-lui le bail complet, l’identité de chaque locataire titulaire, l’adresse exacte et un décompte vérifiable.

Préparer un décompte exact

Le décompte est la pièce la plus contestée. Présentez-le mois par mois : loyer, provisions sur charges, régularisations justifiées, paiements reçus, aides au logement versées, solde. Retirez tous les paiements, même tardifs, en respectant les règles d’imputation des paiements, et ne mélangez pas la dette locative avec des réparations ou des frais non dus : les frais de relance ne peuvent pas être réclamés au locataire. Le calculateur de dette locative aide à construire ce tableau, à vérifier ligne par ligne sur pièces.

À qui le signifier, même si le locataire est absent

Chaque titulaire du bail. Le commandement est signifié à chaque locataire qui a signé le bail. Si vous savez que le locataire est marié ou pacsé, faites-le signifier aussi à son conjoint ou à son partenaire : un acte adressé au seul locataire ne leur est opposable que si leur existence n’avait pas été portée à votre connaissance.

Le locataire est absent. Le commissaire de justice cherche d’abord à remettre l’acte au locataire lui-même. À défaut, il le remet à une personne présente au domicile qui accepte de le recevoir. Si personne ne peut le recevoir et qu’il vérifie que le locataire habite bien à l’adresse, il laisse un avis de passage et conserve l’acte à son étude, où le locataire doit le retirer. Dans tous ces cas, l’acte est signifié : l’absence du locataire n’empêche pas le délai de courir. Le guide sur le commandement de payer non remis en mains propres détaille ce cas.

Le locataire est parti sans laisser d’adresse. S’il n’a plus ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de recherches et en adresse une copie, avec l’acte, à sa dernière adresse connue. Si le logement semble abandonné, le commandement peut aussi contenir une mise en demeure de justifier qu’il est occupé : un mois après, sans réponse, le commissaire de justice peut constater l’abandon, pour faire constater par le juge la résiliation du bail. Le guide sur l’abandon du logement par le locataire détaille cette procédure.

Le délai : six semaines

Le locataire dispose de six semaines à compter de la signification pour régler l’intégralité de la dette visée. Pendant ce délai, il peut payer, demander des délais au juge, solliciter le fonds de solidarité pour le logement ou contester l’acte.

Un paiement partiel réduit la dette mais n’arrête pas les effets du commandement : seul le règlement complet dans le délai, ou des délais accordés par le juge, l’empêche de jouer. Acceptez les versements et transmettez-les aussitôt au commissaire de justice, pour que le décompte reste juste.

Bail signé avant le 29 juillet 2023. Le délai de six semaines date de la loi du 27 juillet 2023. Selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), un bail conclu avant cette loi et toujours en cours reste soumis au délai stipulé dans sa clause résolutoire, le plus souvent deux mois.

Ce qui rend un commandement contestable

Le locataire peut contester le commandement devant le juge, et c’est souvent le premier argument de sa défense. Les points faibles sont presque toujours les mêmes :

• une mention obligatoire absente ou inexacte, à commencer par le délai ;
• un décompte illisible, ou qui ajoute à la dette des sommes non dues : frais de relance, réparations, pénalités ;
• un titulaire du bail oublié, ou un conjoint connu du bailleur à qui l’acte n’a pas été signifié ;
• un bail sans clause résolutoire : le bail n’est alors pas résilié de plein droit, et la résiliation doit être demandée au juge.

Un commandement qui réclame trop n’est pas nul pour autant : il vaut en principe pour la part réellement due. Mais si le locataire paie cette part dans le délai, la clause résolutoire ne joue pas. Faire vérifier l’acte et le décompte avant d’assigner évite de perdre plusieurs mois sur une contestation.

La caution et la commission de prévention des expulsions

La caution. Si le bail est garanti par un cautionnement, le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Faites-le systématiquement, en même temps.

Le signalement à la CCAPEX. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption, ou que la dette atteint deux mois de loyer hors charges. Un diagnostic social et financier du locataire est alors engagé.

Combien coûte un commandement de payer ?

C’est un acte de commissaire de justice dont le tarif est réglementé. En pratique, comptez de l’ordre d’une centaine à un peu plus de cent cinquante euros, signification comprise ; le montant exact figure sur l’acte. Ces frais sont avancés par le bailleur, puis peuvent être mis à la charge du locataire par le juge, au titre des dépens.

Après les six semaines

Si la dette n’est pas réglée, la clause résolutoire produit effet. Le bailleur assigne alors le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation, condamner au paiement et ordonner l’expulsion. L’assignation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant l’audience, et un bailleur personne morale doit avoir saisi la commission de prévention deux mois avant.

Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais au locataire qui a repris le paiement du loyer courant, et suspendre la clause pendant ce temps. Le fonctionnement de cette clause est détaillé dans le guide sur la clause résolutoire du bail.

Le commandement n’autorise jamais le bailleur à changer les serrures, à couper l’eau ou à sortir les meubles. Seule une décision de justice, suivie d’un commandement de quitter les lieux, permet l’expulsion.

Points à retenir

• Acte de commissaire de justice, jamais une simple lettre du bailleur.
• Six semaines pour payer, ou le délai de la clause pour un bail ancien toujours en cours.
• Six mentions obligatoires, à peine de nullité, dont le décompte de la dette.
• Signification à la caution sous quinze jours, sinon pas de pénalités ni d’intérêts contre elle.
• Après le délai, assignation devant le juge : le commandement ne suffit pas à expulser.

Questions liées

• Combien de loyers impayés avant expulsion ?
• Quels délais le juge peut-il accorder au locataire ?
• Qui paie les frais de commissaire de justice pour loyers impayés ?