Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?

Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire. En copropriété, le bailleur peut garder jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble.

Le bailleur peut-il garder le dépôt de garantie pour des loyers impayés ?

Oui, à la sortie du locataire : le dépôt est rendu déduction faite des sommes restant dues, dont les loyers et charges impayés, à condition de les justifier. Pendant le bail, en revanche, le dépôt ne remplace pas le loyer.

Que risque le bailleur qui rend le dépôt de garantie en retard ?

Le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas donné sa nouvelle adresse.

Peut-on demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité ?

Non. La loi interdit au bailleur d'exiger un dépôt de garantie pour un bail mobilité.

Dépôt de garantie : montant, délai de restitution et retenues

En bref. Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide, deux mois pour un meublé, et il est interdit pour un bail mobilité. Le bailleur le rend dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon. Il peut en déduire les sommes encore dues, comme des loyers ou charges impayés et des réparations locatives, à condition de les justifier. En retard, il doit 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant le juge.

Le dépôt de garantie en un coup d’œil

Règle	Ce que dit la loi	Texte
Montant, logement vide	Un mois de loyer hors charges au plus	Loi du 6 juillet 1989, art. 22
Montant, logement meublé	Deux mois de loyer hors charges au plus	Loi du 6 juillet 1989, art. 25-6
Bail mobilité	Aucun dépôt de garantie	Loi du 6 juillet 1989, art. 25-17
Intérêts et révision	Le dépôt ne porte pas intérêt et ne se révise pas pendant le bail	Loi du 6 juillet 1989, art. 22
Restitution	Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, à compter de la remise des clés	Loi du 6 juillet 1989, art. 22
Retard	10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé	Loi du 6 juillet 1989, art. 22
Copropriété	Provision de 20 % au plus jusqu’à l’approbation des comptes de l’immeuble	Loi du 6 juillet 1989, art. 22
Vente du logement	C’est le nouveau propriétaire qui rend le dépôt	Loi du 6 juillet 1989, art. 22

Un dépôt de garantie ne peut pas non plus être demandé lorsque le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois, sauf si le locataire obtient ensuite le paiement mensuel.

Ce que le bailleur peut retenir

Le dépôt est rendu « déduction faite des sommes restant dues au bailleur » et des sommes dont il pourrait être tenu à la place du locataire, à une condition : qu’elles soient dûment justifiées. Concrètement, le bailleur peut retenir :

les loyers et charges impayés à la date du départ, d’après un décompte précis ;
le solde de la régularisation des charges, quand elle est connue ou provisionnée en copropriété ;
les réparations locatives que le locataire n’a pas faites et les dégradations constatées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, par exemple une porte d’entrée dégradée par le locataire.

Il ne peut pas retenir le coût de l’usure normale du logement : une peinture défraîchie après des années d’occupation ne se facture pas au locataire. La grille de vétusté, annexée au bail ou appliquée par accord, aide à faire la part entre dégradation et usure. Aucune pénalité ni frais de dossier ne s’ajoutent aux sommes réellement dues.

Pour justifier une retenue, comparez point par point les deux états des lieux, joignez des photos datées et chiffrez chaque poste par un devis ou une facture. Adressez au locataire un décompte écrit avec le solde restitué : c’est ce document qui sera examiné en cas de contestation.

Restituer dans les délais, étape par étape

La remise des clés. Le délai court à compter de leur remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le locataire indique à ce moment l’adresse de son nouveau domicile.
L’état des lieux de sortie. Il est établi contradictoirement par les parties ou par un tiers qu’elles mandatent. S’il ne peut pas l’être, un commissaire de justice le dresse, à frais partagés par moitié. Pour les pièges propres au meublé, voir l’état des lieux de sortie.
Le calcul. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, vous avez un mois pour rendre le dépôt, déduction faite des sommes dues et justifiées. S’il ne l’est pas, vous avez deux mois.
Le versement. Rendez le solde par virement ou par chèque, avec le décompte des retenues, et gardez la preuve de la date.

La pénalité de retard

Passé le délai, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Pour un loyer de 800 euros, un dépôt rendu avec deux mois et dix jours de retard est majoré de 240 euros : trois mois commencés, à 80 euros chacun.

La majoration n’est pas due lorsque le retard vient de ce que le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile. Gardez la trace de votre demande d’adresse.

Dans un immeuble en copropriété

Les charges de l’année ne sont connues qu’à l’approbation des comptes de l’immeuble. Le bailleur procède donc à un arrêté des comptes provisoire et peut garder une provision de 20 % du dépôt au plus, si elle est justifiée. Il régularise et rend le solde dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir de tout solder immédiatement. Le calcul de la régularisation est détaillé dans le guide de la régularisation des charges locatives.

Si le locataire part avec des loyers impayés

Le dépôt s’impute sur la dette au moment de sa restitution. Si la dette dépasse le dépôt, le bailleur réclame le solde au locataire ou à sa caution, et dispose de trois ans pour agir en paiement. Le détail est dans le locataire est parti avec des impayés : que faire.

Pendant le bail, en revanche, le dépôt ne remplace pas le loyer : un impayé se traite par les étapes décrites dans le guide loyer impayé : que faire quand le locataire ne paie plus. Voir aussi peut-on garder le dépôt de garantie pour un loyer impayé.

En cas de désaccord avec le locataire

Les litiges sur l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations relèvent de la commission départementale de conciliation. Sa saisine est gratuite, elle réunit des représentants des bailleurs et des locataires, et rend un avis dans les deux mois. À défaut d’accord, le litige va devant le juge des contentieux de la protection. Les deux parties ont trois ans pour agir. Voir aussi qui contacter en cas de litige entre locataire et propriétaire.

Devant la commission comme devant le juge, le dossier se joue sur les pièces : les deux états des lieux, les photos, les devis ou factures, le décompte adressé au locataire et la preuve de la date de restitution.

Dépôt de garantie, caution, Visale : trois protections distinctes

Le dépôt de garantie est une somme que le bailleur détient. La caution solidaire est l’engagement d’un tiers de payer à la place du locataire. La garantie Visale est une caution accordée gratuitement par Action Logement. Le dépôt de garantie s’ajoute toujours à l’une ou l’autre. En revanche, le bailleur qui a souscrit une assurance ou une autre garantie des loyers ne peut pas exiger en plus une caution, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.