En bref. Le bail de location meublée loué en résidence principale relève d’un régime propre, le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Le logement doit être décent et équipé d’au moins onze éléments de mobilier fixés par décret. Le bail dure un an, neuf mois pour un étudiant ; le dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. peut atteindre deux mois de loyer. Le locataire part avec un mois de préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. ; le bailleur ne donne congé qu’à l’échéance, trois mois à l’avance et pour un motif prévu par la loi.
La location meublée attire les bailleurs pour sa souplesse : bail plus court, dépôt plus élevé, congé moins contraignant qu’en location vide. Cette souplesse a une contrepartie : le logement doit vraiment être meublé au sens du décret, et l’essentiel des protections du locataire s’applique. Un logement insuffisamment meublé peut être requalifié par le juge en location vide, avec la durée de trois ans de celle-ci.
Quand le régime du meublé s’applique
Le titre Ier bis s’applique aux logements meublés qui constituent la résidence principale du locataire, c’est-à-dire occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure (articles 2 et 25-3). Il est d’ordre public : le bail ne peut pas y déroger au détriment du locataire.
Il ne s’applique pas à la location saisonnière ou de tourisme, ni au logement de fonction, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. Pour un séjour de un à dix mois lié à une formation, une mission ou une mutation, le bail mobilité est une autre voie, avec ses propres règles.
Une grande partie du régime de la location vide s’applique aussi au meublé, notamment l’obligation de décence, l’état des lieux, les obligations du locataireObligations du locataire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation., la prescription de trois ans, l’encadrement des loyers, le dépôt de garantie et la clause résolutoire.
Le mobilier obligatoire
Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement (article 25-4). Chaque pièce doit être équipée selon sa destination, et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale :
| Pour dormir | Pour manger | Pour vivre |
|---|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Plaques de cuisson | Table et sièges |
| Occultation des fenêtres des chambres | Four ou four à micro-ondes | Étagères de rangement |
| Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum réfrigérateur avec compartiment à - 6 °C au plus | Luminaires | |
| Vaisselle et ustensiles de cuisine | Matériel d’entretien ménager adapté |
Un inventaire et un état détaillé de ce mobilier sont établis à l’entrée et à la sortie, en plus de l’état des lieux (article 25-5). Ce sont eux qui permettront de réclamer un meuble manquant ou abîmé : voir l’état des lieux de sortie.
Le contrat : écrit, un an, neuf mois pour un étudiant
Le bail est établi par écrit selon le contrat type réglementaire. Il est conclu pour un an au moins et, faute de congé, reconduit tacitement pour un an. Lorsque le locataire est étudiant, la durée peut être réduite à neuf mois ; le bail n’est alors pas reconduit tacitement (article 25-7). Les durées des différents baux sont comparées dans le guide de la durée du bail de location.
Loyer, dépôt de garantie et charges
Le loyer. Il est fixé librement, sauf dans les communes soumises à l’encadrement des loyers ou en zone tendue, où les règles de la location vide s’appliquent aussi au meublé. Vérifiez la commune avec l’outil zone tendue. La révision annuelle suit l’indice de référence des loyers, si le bail la prévoit (article 25-9) : voir l’IRL.
Le dépôt de garantie. Il est limité à deux mois de loyer hors charges (article 25-6). Sa restitution suit les délais de la location vide : un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.
Les charges. Le bail choisit entre des provisions régularisées chaque année et un forfait versé avec le loyer, sans régularisation, qui ne doit pas être manifestement disproportionné (article 25-10). Les postes refacturables sont ceux de la liste des charges récupérables.
Le congé : souple pour le locataire, encadré pour le bailleur
Le locataire peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis d’un mois, y compris pour un bail de neuf mois. Le bailleur, lui, ne peut s’opposer au renouvellement qu’à l’échéance, avec un préavis de trois mois, et pour l’un de ces motifs (article 25-8) :
- la reprise du logement pour y habiter, lui ou un proche limitativement énuméré, avec un caractère réel et sérieux à justifier ;
- la vente du logement, sans droit de préemption du locataire, contrairement à la location vide ;
- un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations.
Le congé indique son motif à peine de nullité. Il est notifié par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Le locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes est protégé, sauf exceptions liées au bailleur. Un congé frauduleux est puni d’une amende pénale de 6 000 euros au plus pour une personne physique, 30 000 euros pour une personne morale. La procédure est détaillée dans le guide du congé d’un bail meublé par le bailleur.
Meublé ou vide : les différences qui comptent
| Location meublée | Location vide | |
|---|---|---|
| Durée minimale (bailleur personne physique) | Un an, neuf mois pour un étudiant | Trois ans |
| Dépôt de garantie | Deux mois de loyer au plus | Un mois de loyer au plus |
| Préavis du locataire | Un mois | Trois mois, un mois dans certains cas |
| Préavis du congé du bailleur | Trois mois | Six mois |
| Droit de préemption en cas de vente | Non | Oui |
| Charges | Provisions ou forfait | Provisions régularisées |
Points à retenir
- Le régime du meublé ne vaut que pour une résidence principale, et suppose les onze éléments de mobilier du décret de 2015.
- Bail écrit d’un an, reconduit pour un an ; neuf mois sans reconduction pour un étudiant.
- Dépôt de garantie de deux mois au plus ; charges en provisions ou en forfait.
- Le locataire part avec un mois de préavis ; le bailleur donne congé à l’échéance, trois mois avant, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
- Un logement insuffisamment meublé peut être requalifié en location vide.