En bref. Sans congé, le bail d’habitation arrivé à échéance est reconduit tacitement, sans signature. La loi fixe la durée : trois ans pour un logement vide loué par un particulier ou une société civile familiale, six ans pour une personne morale, un an en meublé. Le meublé étudiant de neuf mois et le bail mobilitéBail mobilité : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté au bail d’habitation. ne sont jamais reconduits. Loyer, clauses et dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. restent les mêmes. Pour récupérer le logement, le bailleur doit donner un congé motivé, reçu au moins six mois avant l’échéance (trois mois en meublé).
Ce qui se passe à l’échéance du bail
Un bail d’habitation ne s’arrête pas tout seul à son échéance. Si le bailleur ne donne pas congé dans les formes et délais de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé (article 10).
- La reconduction tacite est la situation par défaut : personne ne fait rien, et le bail se poursuit pour une nouvelle période, aux mêmes conditions, sans nouveau contrat.
- Le renouvellement suppose une offre du bailleur, faite dans les formes et délais du congé. Il sert surtout à proposer un nouveau loyer quand l’actuel est manifestement sous-évalué.
Le bailleur qui laisse passer la date limite du congé est engagé pour une nouvelle période entière.
Pour combien de temps le bail est-il reconduit ?
La durée de la reconduction ne dépend pas de ce que prévoyait le bail initial : la loi la fixe selon le type de bail et la qualité du bailleur.
| Type de bail | Durée du bail initial | À l’échéance, sans congé | Congé du bailleur pour l’échéance |
|---|---|---|---|
| Vide, bailleur particulier ou société civile familiale | Au moins trois ans | Reconduit pour trois ans | Reçu au moins six mois avant, motivé |
| Vide, bailleur personne morale | Au moins six ans | Reconduit pour six ans | Reçu au moins six mois avant, motivé |
| Meublé | Au moins un an | Reconduit pour un an | Reçu au moins trois mois avant, motivé |
| Meublé loué à un étudiant pour neuf mois | Neuf mois | Pas de reconduction, le bail prend fin | Sans objet |
| Bail mobilité | Un à dix mois (jusqu’à dix-huit mois en résidence à vocation d’emploi) | Ni renouvelé ni reconduit, le bail prend fin | Sans objet |
La société civile familiale est celle constituée entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (article 13). Un bail vide signé pour quatre ans par un particulier est donc reconduit pour trois ans, pas pour quatre. Si les parties signent un nouveau bail pour le même logement au terme d’un bail mobilité, ce nouveau bail relève du meublé ordinaire, reconductible chaque année (article 25-14).
Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un préavisPréavis (côté bailleur) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux congés locatifs. de trois mois en vide (un mois en zone tendue et dans les cas de l’article 15) et d’un mois en meublé.
Ce que la reconduction ne change pas
Le bail reconduit est le même contrat, prolongé :
- le loyer et les charges restent ceux du bail en cours, sous réserve de la révision annuelle prévue au bail ;
- le dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat, même renouvelé (article 22) : pas de complément à réclamer ;
- les clauses restent applicables, dont la clause de révision et la clause résolutoire ;
- pas de nouveau dossier : la reconduction étant automatique, le bailleur ne peut pas la subordonner à un nouvel examen de solvabilité ni imposer de nouvelles garanties ;
- pas d’état des lieux : il est établi à la remise et à la restitution des clés (article 3-2), pas à chaque échéance.
Le loyer du bail reconduit
La révision annuelle continue
Si le bail contient une clause de révision, elle s’applique pendant la période reconduite : chaque année, le loyer peut suivre la variation de l’indice de référence des loyers. Le bailleur qui ne demande pas la révision dans l’année qui suit sa date de prise d’effet y renonce pour l’année écoulée, et la révision demandée dans ce délai ne joue qu’à compter de la demande. Aucune révision n’est possible pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (article 17-1) : ce blocage vise les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (après le 1er juillet 2024 outre-mer), donc tout bail reconduit depuis. Ces règles valent aussi en meublé (article 25-9). Le calculateur de révision du loyer donne le nouveau montant. Sans clause de révision, le loyer reste figé pendant toute la période reconduite.
La seule hausse possible : le loyer manifestement sous-évalué
En dehors de la révision, la loi ne prévoit qu’une voie pour augmenter le loyer à l’échéance : la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué (article 17-2). Le bailleur doit :
- notifier sa proposition au moins six mois avant le terme, dans les formes du congé ;
- la fonder sur les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, avec au moins trois références, six dans les communes d’une agglomération de plus d’un million d’habitants listées par décret ;
- reproduire intégralement le I de l’article 17-2 et indiquer le nouveau loyer et les références, à peine de nullité.
Il ne peut pas, pour la même échéance, donner congé. En cas de désaccord, ou sans réponse quatre mois avant le terme, la commission départementale de conciliation est saisie, puis le juge avant le terme ; sans saisine du juge, le bail est reconduit à l’ancien loyer, éventuellement révisé. La hausse obtenue s’applique progressivement : par tiers ou par sixième annuel en location vide, par tiers annuel en meublé lorsqu’elle dépasse 10 % (article 25-9). Aucune réévaluation n’est possible pour un logement classé F ou G. Voir aussi : peut-on augmenter le loyer d’un locataire en place.
La caution : le point à vérifier avant l’échéance
La reconduction peut laisser le bailleur sans garant. Lorsque l’acte de cautionnement ne comporte aucune indication de durée, ou une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement ; la résiliation prend effet au terme du contrat en cours, initial, reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur la reçoit (article 22-1). Le bail qui se reconduit ensuite continue sans caution.
Relisez l’acte de cautionnement avant l’échéance et, si une caution se retire, notez la date d’effet. Voir le guide sur la caution solidaire.
Comment sortir du bail à l’échéance
Trois motifs de congé, pas un de plus
Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance, et pour l’un des trois motifs de l’article 15 (vide) ou de l’article 25-8 (meublé) :
- la reprise du logement pour l’habiter, lui-même ou un proche limitativement énuméré (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants et descendants, les siens ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin), en justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision : voir le congé pour reprise ;
- la vente : en location vide, le congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis ;
- un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de ses obligations, comme le défaut de paiement du loyer.
Le congé indique le motif à peine de nullité et, pour une reprise, les nom et adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. En location vide, une notice d’information est jointe au congé pour reprise ou pour vente.
Le délai et la forme
Le congé est envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception, pas de l’envoi : près de la date limite, préférez l’acte de commissaire de justice.
Un congé reçu trop tard ne met pas fin au bail à l’échéance visée et n’est pas automatiquement reporté à l’échéance suivante : le bail est reconduit et un nouveau congé devra être délivré (voir un congé envoyé en retard est-il valable). À l’expiration d’un congé valable, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.
Les limites à connaître
- Locataire âgé. En location vide, pas de congé à un locataire de plus de 65 ans aux ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté sans lui offrir un logement adapté à ses besoins et à ses possibilités, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond (article 15, III). Voir locataire protégé.
- Congé frauduleux. Un faux motif de reprise ou de vente est puni d’une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (article 15, V).
En meublé : changer les conditions plutôt que partir
Le bailleur d’un meublé qui veut modifier les conditions du contrat à l’expiration en informe le locataire trois mois avant ; si le locataire accepte, le contrat est renouvelé pour un an (article 25-8). Une hausse du loyer reste soumise à la règle du loyer manifestement sous-évalué. Voir le guide du congé d’un bail meublé par le bailleur.
Points à retenir
- Sans congé valable, le bail est reconduit : trois ans en vide (six pour une personne morale), un an en meublé ; jamais pour le meublé étudiant de neuf mois ni le bail mobilité.
- Le bail reconduit garde son loyer, ses clauses et son dépôt de garantie.
- Le loyer n’évolue que par la révision prévue au bail ou la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, proposée au moins six mois avant l’échéance ; ni l’une ni l’autre pour un logement classé F ou G.
- Une caution à durée indéterminée peut se retirer pour le terme du bail en cours.
- Pour récupérer le logement : congé motivé, reçu au moins six mois avant l’échéance en vide, trois mois en meublé.