En bref. Le référé expulsion est la voie rapide pour récupérer un logement. Le juge des contentieux de la protectionLe JCP juge les litiges locatifs : impayés, résiliation du bail et expulsion. Compétence, saisine et déroulement pour le bailleur., statuant en référé, constate que la clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. a joué après un commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. resté sans effet pendant six semaines, ou que l’occupant n’a aucun titre, et ordonne l’expulsion. Il ne tranche pas un débat sérieux sur la dette ou sur le bail : dans ce cas, il faut agir au fond. Son ordonnance est provisoire mais exécutoire immédiatement, même en cas d’appel.
Le bailleur face à un locataire qui ne paie plus a deux chemins devant le juge : l’action au fond, qui tranche définitivement le litige, et le référé, plus rapide, réservé aux situations où le droit du bailleur n’est pas sérieusement contestable. Dans la grande majorité des impayés, le bail contient une clause résolutoire et c’est en référé que son effet est constaté. Ce guide explique quand cette voie est ouverte, ce qu’elle permet et ce qu’elle ne permet pas.
Ce qu’est une ordonnance de référé
L’ordonnance de référé est une décision provisoire, rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, par un juge qui n’est pas saisi du fond (article 484 du Code de procédure civile). En matière de bail d’habitation, ce juge est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement.
Deux articles fondent ses pouvoirs :
- l’article 834 lui permet d’ordonner, en cas d’urgence, toute mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;
- l’article 835 lui permet, même en présence d’une contestation sérieuse, de faire cesser un trouble manifestement illicite, et, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.
L’ordonnance n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée (article 488) : le locataire pourrait encore porter le litige au fond. En pratique, une ordonnance qui constate la résiliation et ordonne l’expulsion suffit à mener la procédure jusqu’à son terme.
Les deux cas où le bailleur l’utilise
Le constat de la clause résolutoire. C’est le cas le plus fréquent. La clause résolutoire du bail prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le juge des référés ne prononce pas la résiliation : il constate qu’elle est acquise, puis ordonne l’expulsion et fixe une provision.
L’occupant sans droit ni titre. Un occupant sans droit ni titre, entré sans bail ou resté après la fin de celui-ci, crée un trouble manifestement illicite : l’article 835 permet d’y mettre fin en référé. C’est la voie habituelle contre l’ancien locataire qui reste après un congé valable, et l’une des voies contre un squatteur, à côté de la procédure administrative de la loi de 2023.
Les délais et formalités à respecter avant l’audience
Le référé est rapide, mais l’article 24 impose un calendrier minimal, dont le non-respect peut rendre la demande irrecevable.
| Étape | Règle | Délai minimal |
|---|---|---|
| Commandement de payer | Signifié par commissaire de justice, avec ses mentions obligatoires | Six semaines pour payer |
| Signalement à la CCAPEX | Bailleur personne physique ou SCI familiale : par le commissaire de justice, dès deux mois d’impayés ou une dette égale à deux loyers hors charges | Pas de délai d’attente |
| Saisine de la CCAPEX | Autres bailleurs personnes morales : préalable à l’assignation | Deux mois avant l’assignation |
| Assignation | Notifiée au préfet par le commissaire de justice | Six semaines au moins avant l’audience |
Pour un bailleur particulier, il s’écoule donc au moins douze semaines entre le commandement et l’audience. Les détails de l’acte qui saisit le juge figurent dans le guide de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection.
Ce que le juge des référés peut accorder
Dans son ordonnance, le juge peut :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date d’expiration du délai du commandement ;
- ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner le locataire, à titre provisionnel, à payer l’arriéré de loyers et de charges ;
- fixer une provision sur l’indemnité d’occupation due jusqu’au départ.
Il peut aussi, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant ces délais. La suspension prend fin dès le premier impayé ou si l’échéancier n’est pas respecté ; si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés, la clause est réputée ne pas avoir joué. Voir le juge peut-il accorder des délais au locataire ?.
Ce que le référé ne permet pas
Le juge des référés s’arrête là où commence un vrai débat. Si la demande de constat de la clause résolutoire ou de provision se heurte à une contestation sérieuse, il dit n’y avoir lieu à référé sur ce point, et le bailleur doit agir au fond. Seules restent possibles, malgré une contestation sérieuse, les mesures qui font cesser un trouble manifestement illicite ou préviennent un dommage imminent (article 835). Les contestations qui reviennent le plus souvent :
- un commandement de payer irrégulier, ou un décompte inexact ou incompréhensible ;
- une dette contestée, par exemple des charges non justifiées ou des paiements non imputés ;
- un logement que le locataire soutient non décent, avec des pièces à l’appui ;
- un bail sans clause résolutoire.
Sans clause résolutoire, ou pour un autre manquement que l’impayé (troubles de voisinage, sous-location), la résiliation se demande au fond : c’est la résiliation judiciaire, que le juge des référés ne peut pas prononcer.
| Référé | Fond | |
|---|---|---|
| Objet | Constater la clause résolutoire, faire cesser un trouble manifestement illicite | Prononcer la résiliation, trancher toute contestation |
| Condition | Pas de contestation sérieuse, sauf trouble manifestement illicite ou dommage imminent | Aucune |
| Décision | Provisoire, sans autorité de la chose jugée au principal | Définitive |
| Exécution | Immédiate, même en cas d’appel | Immédiate, même en cas d’appel |
Après l’ordonnance
Comme les décisions de première instance, l’ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si la loi ou la décision en dispose autrement (article 514). L’appel doit être formé dans les quinze jours de sa signification (article 490), mais il ne suspend pas l’exécution. Le bailleur fait signifier l’ordonnance puis le commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois pour un logement habité (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le locataire peut encore demander des délais au juge de l’exécution lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (article L. 412-3). La trêve hivernale suspend l’expulsion du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions. Si l’occupant reste, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique : l’ensemble est retracé dans les étapes de l’expulsion d’un locataire.
Points à retenir
- Le référé constate la clause résolutoire ou fait cesser l’occupation sans titre ; il ne prononce pas une résiliation judiciaire.
- Le constat de la clause et la provision supposent l’absence de contestation sérieuse : un commandement ou un décompte fragile renvoie au fond.
- Un bailleur particulier compte au moins douze semaines entre le commandement de payer et l’audience.
- Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais si le locataire a repris le paiement du loyer courant.
- L’ordonnance est en principe exécutoire immédiatement ; l’appel, dans les quinze jours, ne la suspend pas.