En bref. La trêve hivernaleTrêve hivernale : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion. 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus : pendant cette période, un locataire ne peut pas être expulsé, même avec un jugement. Elle n’arrête pas la procédure : commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., assignationAssignation : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion., audience, jugement et commandement de quitter les lieux se poursuivent, et le loyer reste dû. Elle ne protège pas les personnes entrées dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ni l’occupant dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes, ni le conjoint violent expulsé sur décision du juge aux affaires familiales. Les expulsions reprennent le 1er avril.
Les dates de la trêve hivernale 2026-2027
| Saison 2026-2027 | |
|---|---|
| Début | 1er novembre 2026 |
| Fin | 31 mars 2027 inclus |
| Reprise des expulsions | 1er avril |
La règle est la même chaque année : il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée au 1er novembre jusqu’au 31 mars de l’année suivante. Le sursis s’applique même lorsque la décision d’expulsion est définitive et que les délais accordés par le juge ont expiré.
Ce que la trêve suspend, et ce qu’elle laisse faire
La trêve ne vise qu’une chose : l’expulsion elle-même, c’est-à-dire le départ forcé de l’occupant avec le concours de la force publique. Tout le reste continue.
| Pendant la trêve | Possible ? |
|---|---|
| Commandement de payer visant la clause résolutoire | Oui |
| Assignation devant le juge des contentieux de la protection | Oui |
| Audience et jugement de résiliation et d’expulsion | Oui |
| Signification du jugement et commandement de quitter les lieux | Oui |
| Recouvrement de la dette (saisie sur salaire ou sur compte) | Oui |
| Expulsion de l’occupant | Non, sauf exception |
| Coupure d’eau, d’électricité ou changement des serrures par le bailleur | Jamais, en hiver comme en été |
Le loyer reste dû pendant tout l’hiver, puis l’indemnité d’occupation une fois le bail résilié. La trêve ne suspend ni la dette ni les intérêts qui s’y attachent.
Les exceptions à la trêve
La trêve ne s’applique pas :
- au squat d’un domicile. Lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, il n’y a pas de sursis ;
- aux autres lieux squattés, sur décision du juge. Pour une résidence secondaire inoccupée, un local vide ou tout autre lieu que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le sursis lorsque les occupants sont entrés par les mêmes procédés ;
- au relogement assuré. Le sursis ne joue pas lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille ;
- au conjoint violent. L’expulsion du conjoint, du partenaire de Pacs ou du concubin violent ordonnée par le juge aux affaires familiales échappe à la trêve ;
- aux logements étudiants. L’occupant d’un logement spécialement destiné aux étudiants qui ne remplit plus les conditions d’attribution ne bénéficie pas du sursis.
Un ancien locataire dont le bail est résilié n’est pas un squatteur : il est entré dans les lieux avec l’accord du bailleur. La trêve le protège.
Face à l’impayé, pendant l’hiver
La trêve ne laisse pas le bailleur sans moyens face à un locataire qui ne paie plus. Plusieurs leviers jouent dès maintenant, sans attendre le printemps.
La caution. Si le bail est garanti par une caution, le commandement de payer lui est signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. Elle peut être appelée à payer pendant l’hiver comme à tout autre moment de l’année.
Les garanties de loyer. Une assurance loyers impayés ou la garantie Visale se déclenchent selon leur contrat, dans des délais de déclaration qu’il ne faut pas laisser passer : la trêve ne les suspend pas.
Le fonds de solidarité pour le logement. Le commandement de payer rappelle au locataire qu’il peut saisir le FSL de son département pour obtenir une aide. Une aide du fonds peut résorber tout ou partie de la dette, et chaque somme versée vient en déduction de ce qui reste dû : le bailleur a intérêt à répondre rapidement aux demandes de renseignements qu’il reçoit à ce sujet.
Les délais de paiement. Le juge peut accorder au locataire des délais, jusqu’à trois ans, et suspendre la clause résolutoire tant qu’il les respecte. Un plan d’apurement écrit, proposé avant l’audience, permet parfois d’éviter la procédure ; s’il n’est pas respecté, il n’aura pas fait perdre de temps.
Le recouvrement. Une fois le jugement obtenu, la dette peut être recouvrée par saisie sur salaire ou sur compte bancaire, sans attendre la fin de la trêve.
Engager la procédure en hiver ne fait pas perdre de temps : c’est la meilleure façon d’être prêt au 1er avril. Les principaux délais légaux d’une procédure pour loyers impayés sont les suivants :
- Commandement de payer. La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
- Assignation. Elle est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.
- Audience et jugement. Le juge constate la résiliation ou la prononce, ordonne l’expulsion et peut accorder des délais.
- Commandement de quitter les lieux. Délivré après la signification du jugement, il ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion d’un lieu habité, sauf si le juge a constaté la mauvaise foi de l’occupant.
- Concours de la force publique. Si l’occupant ne part pas, le commissaire de justice le demande au préfet ; l’expulsion peut avoir lieu dès le 1er avril.
Chaque étape franchie pendant l’hiver est autant de gagné au printemps. Le guide sur les étapes de la procédure d’expulsion détaille chacune d’elles, et le simulateur de chronologie d’expulsion les place sur votre propre calendrier.
Après le 31 mars : si le préfet tarde
Au printemps, l’expulsion d’un occupant qui refuse de partir ne se fait qu’avec le concours de la force publique, requis par le commissaire de justice auprès du préfet. L’État est tenu de prêter ce concours. Son refus doit être motivé, et l’absence de réponse dans les deux mois vaut refus. Une avocate qui mène l’expulsion jusqu’à la force publique suit ce délai et prépare la suite.
Ce refus ouvre droit à réparation : le bailleur peut demander à l’État de l’indemniser du préjudice subi, notamment des loyers et indemnités d’occupation perdus pendant le maintien de l’occupant. Gardez donc la trace de chaque étape : la date de la réquisition, les relances et la réponse du préfet. Le guide sur le concours de la force publique détaille cette demande d’indemnisation.
Forcer un occupant à quitter le lieu qu’il habite sans le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, est un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Changer les serrures, vider le logement, couper l’eau ou l’électricité pour obtenir le départ peuvent tomber sous ce texte, en hiver comme en été. Le guide sur les risques d’une expulsion sans jugement détaille ces situations.
Points à retenir
- Pas d’expulsion du 1er novembre au 31 mars, même avec un jugement définitif.
- La procédure, elle, continue : commandement, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux.
- Le loyer et l’indemnité d’occupation restent dus, et la dette peut être recouvrée.
- Le squat d’un domicile, le relogement assuré et le conjoint violent échappent à la trêve.
- Une procédure lancée en novembre peut être prête pour le 1er avril.
Questions liées
- Peut-on expulser un locataire en hiver ?
- La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
- Peut-on expulser un locataire avec des enfants ?