En bref. L’assurance PNO (propriétaire non occupant) couvre le bailleur qui ne vit pas dans le logement qu’il loue : sa responsabilité civile de propriétaire et, selon le contrat, les dommages au logement que l’assurance du locataire ne prend pas en charge. Elle est obligatoire pour tout logement en copropriété, puisque chaque copropriétaire, occupant ou non, doit s’assurer en responsabilité civile. Pour une maison hors copropriété, aucune loi ne l’impose, mais le propriétaire répond des dommages causés par son bien. Elle ne couvre pas les loyers impayés, et sa prime reste à la charge du bailleur.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
| Situation du logement loué | Obligation d’assurance du bailleur |
|---|---|
| Appartement ou maison dans une copropriété | Oui : responsabilité civile du copropriétaire non occupant |
| Maison individuelle ou immeuble entier hors copropriété | Aucune obligation légale, mais une responsabilité qui demeure |
| Logement vide entre deux locations | Même règle : le bailleur reste seul à répondre du logement |
Depuis 2014, la loi de 1965 sur la copropriété est explicite : chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, en qualité de copropriétaire occupant ou de copropriétaire non occupant. Le syndicat des copropriétaires, lui, assure l’immeuble et les parties communes ; son contrat ne couvre pas la responsabilité personnelle de chaque bailleur pour son lot.
Hors copropriété, l’absence d’obligation ne supprime pas le risque. Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Une tuile qui tombe, un mur qui s’effondre, un dégât des eaux venu d’une canalisation vétuste : sans assurance, c’est le patrimoine du bailleur qui paie.
Ce que couvre l’assurance PNO
Le contrat PNO prend le relais là où l’assurance du locataire s’arrête. Le locataire, lui, doit s’assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire : l’incendie ou le dégât des eaux qu’il cause. Restent les dommages dont le bailleur répond en tant que propriétaire, et ceux qui surviennent quand personne n’occupe le logement.
Une PNO couvre en général :
- la responsabilité civile du propriétaire, pour les dommages causés aux voisins, au syndicat de copropriété ou au locataire lui-même du fait du logement : défaut d’entretien, canalisation vétuste, vice du bâtiment ;
- les dommages au logement quand l’assurance du locataire n’intervient pas : sinistre pendant une période de vacance, cause qui relève du propriétaire, ou locataire défaillant dans son assurance ;
- selon les contrats, la protection juridique, et parfois une option loyers impayés.
Le bailleur doit au locataire un logement décent, entretenu en état de servir et une jouissance paisible. S’il manque à ces obligations, le locataire qui subit un dommage peut se retourner contre lui : c’est précisément la responsabilité que la PNO prend en charge.
Ce qu’elle ne couvre pas
| Risque | Qui le couvre |
|---|---|
| Loyers impayés | Une assurance loyers impayésAssurance loyers impayés (GLI) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. ou la garantie VisaleGarantie Visale : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., pas la PNO de base |
| Dégradations commises par le locataire | Le dépôt de garantieDépôt de garantie : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., puis le recours contre le locataire |
| Incendie ou dégât des eaux causé par le locataire | L’assurance habitation du locataire |
| Dommage causé volontairement par l’assuré | Aucune assurance : la faute intentionnelle est exclue par la loi |
Les loyers impayés sont l’exclusion la plus mal comprise. Une PNO standard ne paie aucun loyer : il faut une assurance loyers impayés ou la garantie Visale. Les dégradations commises par le locataire relèvent de sa propre responsabilité ; le bailleur les retient sur le dépôt de garantie puis les réclame au locataire pour le surplus.
Si le locataire n’est pas assuré
Le locataire doit justifier de son assurance à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, en lui remettant une attestation de son assureur. S’il ne le fait pas, le bailleur a deux voies :
- Faire jouer la clause résolutoire, si le bail en prévoit une pour défaut d’assurance. Elle ne produit effet qu’un mois après un commandement resté sans effet, et ce commandement doit reproduire les dispositions de la loi, à peine de nullité.
- Souscrire une assurance pour le compte du locataire, un mois après une mise en demeure restée sans effet. La mise en demeure doit annoncer cette intention, et elle vaut renonciation à la clause résolutoire. L’assurance est limitée à la responsabilité locative ; sa prime est récupérable par douzième avec chaque loyer, inscrite sur l’avis d’échéance et sur la quittance.
Le guide que faire si votre locataire n’a pas d’assurance habitation détaille les deux démarches. Pendant ce temps, la PNO du bailleur protège le logement.
Souscrire et faire jouer l’assurance
À la souscription, l’assuré doit répondre exactement aux questions de l’assureur : usage du logement, location vide ou meublée, surface, copropriété ou non. Une réponse inexacte peut réduire ou supprimer l’indemnité. En cours de contrat, il déclare les circonstances nouvelles qui aggravent le risque, comme une longue vacance.
En cas de sinistre, la déclaration se fait dans le délai prévu au contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés. Joignez les photos, le constat amiable de dégât des eaux s’il y en a un, et l’attestation d’assurance du locataire : l’assureur du bailleur et celui du locataire se répartissent ensuite la charge du sinistre.
Une précaution simple : vérifiez que l’adresse, le lot et la qualité de bailleur figurent correctement au contrat, et conservez chaque année l’attestation de votre locataire avec la vôtre. En cas de sinistre, c’est le premier document qu’on vous demandera.
Le coût de la PNO
La prime reste à la charge du bailleur : l’assurance PNO ne fait pas partie des charges récupérables, et elle ne peut pas être ajoutée aux provisions ou au forfait de charges. Seule l’assurance souscrite pour le compte d’un locataire défaillant lui est refacturée, dans les conditions vues plus haut.
Points à retenir
- La PNO est obligatoire pour tout bailleur en copropriété.
- Hors copropriété, elle n’est pas imposée, mais le propriétaire répond des dommages causés par son bien.
- Elle complète l’assurance du locataire ; elle ne la remplace pas.
- Elle ne couvre pas les loyers impayés, sauf option expresse.
- Sa prime n’est jamais récupérable sur le locataire.