Il n’existe pas de nombre précis de loyers impayés pour engager une procédure. Pour mettre en œuvre une clause résolutoireClause résolutoire : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement., un commandement de payerCommandement de payer : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté aux impayés et au recouvrement. doit rester infructueux pendant le délai applicable, souvent six semaines dans le régime actuel. Sans clause valable, une résiliation judiciaire peut être demandée selon une autre voie.
Dans le détail
Le commandement visant la clause résolutoire est délivré par un commissaire de justiceCommissaire de justice (ex-huissier) : définition, effets pratiques et points à vérifier pour le propriétaire bailleur confronté à la procédure d’expulsion.. Le délai est de six semaines pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits sous le régime issu de 2023 ; certains baux plus anciens peuvent rester soumis au délai antérieur. Si la dette persiste, le bailleur saisit le juge pour faire constater l’acquisition de la clause et demander l’expulsion.
Il est important de noter que la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions, sauf exceptions. Pendant cette période, les procédures judiciaires peuvent se poursuivre, mais l’expulsion physique du locataire est interdite. Le bailleur doit donc anticiper ces délais lorsqu’il envisage une procédure d’expulsion pour loyers impayés, car cela peut prolonger la durée de la procédure jusqu’à la fin de la trêve hivernale.
En cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers, le locataire peut être condamné à payer une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux. Cette indemnité est généralement équivalente au montant du loyer, mais elle peut être majorée en fonction des circonstances. Le bailleur doit donc être vigilant quant à la gestion de la procédure d’expulsion pour éviter des retards supplémentaires et des pertes financières importantes.
Le point de vigilance du bailleur
Le bailleur doit respecter scrupuleusement la procédure légale d’expulsion, notamment la délivrance du commandement de payer et le respect des délais légaux. Toute irrégularité peut entraîner l’annulation de la procédure et des sanctions pour le bailleur.
Avant d’agir sur « Combien de loyers impayés avant de pouvoir engager l’expulsion ? », reconstituez les échéances, les paiements, les garanties et les actes déjà accomplis. La prescription, l’imputation et la voie de recouvrement dépendent de cette chronologie.
Référence juridique
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24